Manual práctico 2021 para el tratamiento fiscal de la enajenación y adquisición de inmuebles.

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Este manual pretende auxiliar a los estudiosos de estos temas, con el fin de precisar el tratamiento fiscal de la enajenación de bienes inmuebles que realizan las personas físicas mediante actos accidentales o esporádicos de comercio, conforme al capítulo IV del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR).

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Descripción

Este manual pretende auxiliar a los estudiosos de estos temas, con el fin de precisar el tratamiento fiscal de la enajenación de bienes inmuebles que realizan las personas físicas mediante actos accidentales o esporádicos de comercio, conforme al capítulo IV del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR).

Se busca orientar a los contribuyentes para que de manera sencilla y práctica determinen el momento de acumular los ingresos por la enajenación de inmuebles con plena seguridad jurídica, así como efectuar las deducciones autorizadas en la ley y sus requisitos, con objeto de obtener la ganancia gravable, la cual es la base para calcular pagos provisionales y determinar el ingreso acumulable para efectos de la declaración del ISR.

El costo comprobado de adquisición (CCA) es la principal deducción autorizada que representa la contraprestación que se paga para adquirir el bien, sin incluir los intereses; sin embargo, hay otros actos jurídicos o circunstancias que sustentan el CCA, sin que exista contraprestación, como son: herencias, legados, donación, prescripción, rifa, sorteo, adjudicaciones, fideicomisos, dación en pago, reembolsos por reducción de capital, usufructo o nuda propiedad, entre otros actos jurídicos.

En el presente manual se aborda el tema del usufructo y la nuda propiedad, así como la enajenación o donación de estos derechos reales; en la práctica se complica determinar el CCA, debido a que la Ley del ISR es omisa al respecto, situación que en la práctica notarial se considera como CCA para ambos derechos reales, el 50% del valor del inmueble, que apoya indebidamente tal determinación en lo que establecen los códigos estatales al referirse al impuesto sobre adquisición de inmuebles.

Por su importancia y vinculación con el tema de la enajenación de inmuebles, se comenta el tratamiento fiscal de los ingresos por adquisición de bienes regulado en el capítulo V del título IV de la Ley del ISR, y se destaca, dada su relevancia, la donación gravada y exenta, la prescripción positiva, la accesión y la diferencia de valores cuando el avalúo excede en más de 10% la contraprestación pactada en la enajenación del mismo.

En el manual se advierten los riesgos por adquirir un inmueble en contrato privado y no formalizar o escriturar en tiempo ante fedatario público, lo cual puede ocasionar conflictos innecesarios a herederos, legatarios y a la sociedad en general. 

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